출처
- 원문 기사: 비즈워치 (2025년 2월 15일)
목차
- 서울 집값 상승세… 강남 3구가 견인
- 토지거래허가구역(토허제) 해제 기대감이 만든 강남 상승세
- 집값 양극화 심화… 비강남·지방은 하락세 지속
- 규제 완화 효과와 향후 전망
1. 서울 집값 상승세… 강남 3구가 견인
서울 집값이 2주 연속 상승하면서 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다.
특히 강남 3구(강남·서초·송파) 가 상승세를 주도하고 있으며, 토지거래허가구역 해제 기대감이 시장에 반영된 것으로 분석된다.
📌 서울 아파트 매매가격 변동률(2월 10일 기준)
- 서울 전체: 0.02% 상승 (전주 0.021% → 이번 주 0.023%)
- 강남구: 0.08% (전주 0.03%)
- 서초구: 0.11% (전주 0.06%)
- 송파구: 0.14% (전주 0.13%)
강남뿐만 아니라 인근 강동구도 0.06% 상승하며 오름세에 합류했다.
📌 강남 주요 단지 호가 변화
- 잠실 엘스(전용 59㎡): 23억 → 24억5000만 원
- 대치 래미안대치팰리스(전용 59㎡): 27억 → 28억5000만 원
📌 강남 집값 상승의 주요 원인
- 토지거래허가구역 해제 기대감 반영
- 재건축 추진 단지 인기 증가
- 매도자 우위 시장 형성
2. 토지거래허가구역(토허제) 해제 기대감이 만든 강남 상승세
오세훈 서울시장은 지난 1월 "토지거래허가구역 해제를 적극 검토 중"이라고 발표했다.
이후 시장에서는 강남권 집값이 급등할 것이라는 기대감이 커졌고, 실제로 가격이 반영되기 시작했다.
🔹 토지거래허가구역이란?
- 일정 규모 이상의 부동산을 매입할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도
- 실거주 목적이 아닌 경우 매매가 어렵고, 대출도 제한됨
- 투기 방지를 위해 강남 주요 지역(대치·잠실·청담·삼성 등)이 해당됨
🔹 서울시의 토허제 해제 결정(2월 12일)
- 해제 지역: 291개 단지 (잠실·삼성·대치·청담 내 14개 재건축 단지는 유지)
- 유지 지역:
- 대치 은마, 개포 우성 1·2차
- 잠실 주공 5단지, 아시아선수촌 등
이로 인해 강남권 호가가 급등하고 있으며, 특히 재건축 아파트 중심으로 상승세가 두드러지고 있다.
3. 집값 양극화 심화… 비강남·지방은 하락세 지속
강남권의 상승세와 달리, 서울 내 비강남 지역 및 지방 시장은 침체를 이어가고 있다.
📌 서울 내 하락 지역 증가
- 하락 지역: 7곳 → 12곳 증가
- 하락 지역: 종로(-0.02%), 서대문(-0.02%), 동대문(-0.01%), 도봉(-0.06%) 등
- 특히 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 지역 하락 지속
- 노원: -0.02%
- 도봉: 보합 → -0.06%
📌 수도권 및 지방 집값 하락세
- 수도권: -0.02% → -0.03%
- 경기: -0.03% → -0.05% (평택 -0.25%, 광명 -0.22%)
- 인천: -0.08% 유지 (연수구 -0.12%, 계양구 -0.11%)
- 지방: 63주 연속 하락(-0.05%)
📌 미분양·준공 후 미분양 증가
- 지방 준공 후 미분양: 1만7229가구 (2024년 12월 기준)
- 미분양 해소 어려움 → 추가 하락 가능성
이처럼 강남권과 비강남·지방 간 양극화가 점점 심화되는 모습이다.
4. 규제 완화 효과와 향후 전망
✅ 강남 상승 지속 가능성
- 재건축 활성화 기대감 지속
- 토지거래허가구역 해제 효과
- "똘똘한 한 채" 선호 현상
✅ 단기 급등 후 조정 가능성
- 투기과열지구 규제 유지 (대출·세금 제한)
- DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화(3단계)
- 탄핵 정국, 공사비 인상 등 대내외 불확실성
양지영 신한투자증권 부동산팀장은 "토지거래허가구역 해제로 인해 단기적으로 가격이 급등할 가능성이 있지만, 장기적으로는 점진적 안정세를 찾을 것"이라고 전망했다.
📌 키워드
✅ 토지거래허가구역 해제
✅ 강남 3구 집값 상승
✅ 서울 아파트 매매가격 변화
✅ 비강남·지방 집값 하락
✅ 부동산 양극화 심화
✅ 재건축 기대감 반영
✅ 강남구·서초구·송파구 상승세
✅ 수도권 미분양 증가
✅ DSR 3단계 규제
✅ 부동산 시장 전망
결론
서울 부동산 시장은 강남 3구를 중심으로 상승세를 보이고 있으며, 이는 토지거래허가구역 해제 기대감이 반영된 결과로 분석된다. 반면, 비강남 지역 및 지방은 여전히 침체를 이어가면서 집값 양극화 현상이 심화되고 있다.
향후 부동산 시장은 DSR 3단계 규제, 탄핵 정국, 공사비 인상 등 여러 변수에 영향을 받을 것으로 보이며, 강남권의 단기 상승이 계속될지 여부는 추가적인 정책 변화에 달려 있다.
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✅ 지방 부동산 시장은 언제 회복될까요?
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