수도권 아파트
매매지수: 94.9 (▲0.07)
전세지수: 89.9 (▲0.04)
지방 아파트
매매지수: 91.6 (▼0.04)
전세지수: 90.9 (▼0.02)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
3월 17일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 정부가 대출 문턱을 더 올립니다.
► 주담대에 이어 정책대출도 조입니다.
► 다주택자뿐 아니라 무주택자도 포함됩니다.
전방위 대출 OFF 현황
금리는 내리라고 하고, 대출은 줄이라고 합니다. 서울 집값이 다시 오르자 정부가 이번엔 대출에 칼을 빼 들었습니다. 오늘 부딩은 ‘대출 규제 리턴즈: 전방위 대출 OFF 현황’에 대해 다룹니다.
대출 ‘알아서’ 조여!
풀렸다 싶었는데, 다시 조였습니다. 정부의 대출 규제 얘깁니다. ① 지난 2월엔 집값이 안정됐다며 서울 일부 지역의 토지거래허가구역¹⁾을 풀고 ② 기준금리를 낮췄으니 대출금리도 내려야 한다며 은행권을 압박하더니 ③ 실제로 은행들이 금리를 내리자 ④ 이번엔 대출이 너무 늘었다며 대출 점검을 강화하고 ⑤ 금융권의 ‘자율 관리’까지 강조했습니다. 말은 ‘자율’인데, 사실상 ‘강제’라는 게 시장의 반응입니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.
전방위 대출 OFF 현황
“은행이 알아서 잘 관리하라”고 했지만, 대출 문턱을 낮춘 곳은 없습니다. 3월 말 기준, 다주택자 대출부터 막혔고 무주택 실수요자도 예외는 아니었습니다. 정부는 정책대출은 유지한다고 했지만, 현장에선 달랐습니다. 서울 일부 지역이 토지거래허가구역으로 다시 묶이기 전까지 집값은 급격히 올랐고, 그사이 우대금리 혜택도 속속 사라졌습니다.
▸ 대출, 어디서 어떻게 막힘?
은행권
•3월 21일: NH농협은행, 조건부 전세대출 중단
•3월 26일: SC제일은행, 다주택자 대출 제한(생활안정자금·대환·추가 대출)
•3월 27일: 하나은행, 다주택자 서울 신규 주담대·조건부 전세대출 중단
•3월 28일: 우리은행, 강남 3구·용산구 주담대 중단(1주택 이상 대상)
정책금융
•3월 24일: 수도권 디딤돌·버팀목대출 금리 인상(+0.2%p)
•3월 24일: 디딤돌대출 수도권 우대금리 폐지(+0.1%p)
•3월 24일: 미성년 자녀 우대금리 축소
→ 디딤돌대출 10년 → 5년, 버팀목대출 8년 → 4년
실수요자만 부담?
정부는 이를 집값 안정을 위한 조치라고 말합니다. 하지만 전문가들은 실수요자에게 불리한 조치라고 지적합니다. ‘현금 부자’에겐 이런 대책이 통하지 않는다는 겁니다. 실제로 2019년 12·16 대책 이후 주담대 증가율은 한때 1.6%까지 줄었지만, 2020년 4분기엔 3.1%로 다시 올랐습니다. 효과는 오래가지 않았고, 부담은 실수요자에게 남았습니다.
▸ 대출, 더 막히기 전에 체크!
5월
•전세대출 보증 축소
→ 보증 비율 100% → 90%로 줄임
→ 은행이 10% 부담하며, 대출한도도 줄어들 수 있음
7월
•스트레스 DSR 3단계 시행
→ 대부분 대출에 스트레스금리 적용
→ 수도권 주담대 기준, 금리 최대 1.5%p 오를 수 있음
시행 시점 미정
•추가 규제 가능성
→ 집값 상승 지속 시 조정대상지역·투기과열지구로 지정할 수 있음
→ 무주택자 LTV 50%, 유주택자 LTV 30%로 축소
→ 대출한도 더 줄어들 수 있음
혼인, 55년 만에 최대
지난해에 22만여 쌍이 혼인했습니다(출처: 통계청). 1년 전보다 약 15% 늘어 1970년 이후 최대 증가율입니다. ① 초혼 평균연령인 30대 초반이 된 1991~1995년생 인구가 많고 ② 코로나19로 미룬 혼인을 한 데다 ③ 결혼 전 청약 당첨 이력 제외 정책이 영향을 줬다는 설명입니다.
삼행시 통장, 주의!
‘모임통장’을 활용한 전세 사기가 늘고 있습니다. 예를 들어 ‘홍대 길거리 동아리’ 같은 이름의 모임통장을 만들면, 송금 화면에 ‘홍길동’으로 표시돼 실제 임대인 계좌로 착각하고 보증금을 보내게 됩니다. 이름만 믿고 보내면 당할 수 있으니, 통장 사본으로 이름과 계좌번호를 꼭 함께 확인해야 합니다.
10명 중 8명 “월세 비중 더 늘 것”
부동산 전문가 10명 중 8명은 월세 비중이 더 늘 거라고 봤습니다(출처: KB경영연구소). ① 월세 수익 확보(41%) ② 임대용 주택 매수 증가(25%) ③ 전세금 반환 부담 회피(16%)가 주요 이유였습니다. 참고로 작년 월세 비중은 57.6%로, 5년 평균(46.2%)보다 11.4%p 높았습니다(출처: 국토교통부).
허가구역 효과, 제한적?
서울시가 토지거래허가구역(허가구역)을 확대했음에도 아파트값은 반등할 거란 주장이 나옵니다. ① 지정 기간이 6개월로 짧고 ② 서울 공급은 여전히 부족한 데다 ③ 기준금리 인하 기대도 있어섭니다. 서울시는 풍선효과가 생기면 허가구역을 더 늘릴 거라고 했습니다(출처: 서울시 등).
상위 1% = 30억 원
작년 기준, 부동산 자산 상위 1%가 되려면 30억 원 넘는 부동산을 보유해야 했습니다(출처: 연합뉴스). 5년 새 5억4000만 원 올랐습니다. 상위 10%는 9억5000만 원으로 2억 원, 중위 가구는 1억8000만 원으로 2000만 원 오르는 데 그쳤습니다. 자산이 많을수록 더 올랐고, 격차도 벌어졌습니다.
〈수도권〉
•서울 재정비촉진지구 내 공공기여 기준 폐지
•강남 ‘상록수·가람·청솔빌리지·한솔마을’ 4곳, 정밀안전진단 통과
•강남 삼성동 GBC에 축구장 2배 규모 녹지 조성 추진
•강남 판자촌 ‘구룡마을’ 1조 원 보상 마무리 단계
•강동 전세 사기·임대차 분쟁 무료 법률 상담제 운영
•도봉 ‘신동아1단지’ 4065가구 단지로 재건축 추진
•성북 ‘장위12구역’, 도심복합사업 본지구로 지정
•양천 옛 홈플러스 목동점 부지, 통합 매각 추진
•수도권 HUG ‘제6차 든든전세주택’ 500가구 입주자 모집(3월 26일~4월 7일)
•경기 판교테크노밸리 임직원 대상 임대보증금 최대 3000만 원 무이자 지원(~소진 시)
•과천 ‘주공5단지’ 관리처분계획 인가
•의정부 재건축아파트 대상 12곳 선정
•인천 ‘천원주택’ 30대가 60% 신청
•인천 올해 1조4000억 원대 송도 땅 매각 추진
•인천 토지거래허가구역 4곳, 지정 해제 후 거래 감소
〈지방〉
•부산 해운대 옛 그랜드호텔 부지에 6성급 호텔 조성 추진
•부산 27년간 방치된 옛 청구마트 용지 개발 추진
•부산 일광 통합공공임대주택 1134가구 입주자 모집(3월 31일~4월 11일)
•전남·전북 8개 지자체 ‘서해안철도’ 조기 건설 촉구
•강원·춘천, 옛 캠프페이지 개발 방안 놓고 충돌
•춘천 온의동에 초등학교 설립 부지 선정
〈해외〉
•미국 30년 만기 주담대 평균 금리 2주 연속 올라 6.67% 기록
•미국 2023년 흑인 주택 소유율 44.7%, 전년보다 0.6%p 올라 모든 인종 중 가장 큰 증가 폭
•미국 작년 4분기 기준 임차 가구수 4540만 가구, 전년 동기 대비 0.8% 증가
•미국 건설업계, 트럼프 관세 대비해 공사비 최대 20% 인상 중
•중국 ‘부동산 침체 장기화’, 2026년 초에 안정화 전망
•독일 2030년까지 매년 신규 아파트 32만 개 건설해야 주택난 해소 전망
•일본 기준금리 연 0.5%로 동결
•일본 올 1월 기준 전국 모든 땅값 4년 연속 상승
•일본 ‘주담대에 대해 느끼는 불안감 조사’ 1위 미래 상환 능력(50.2%), 2위 금리인상 가능성(37.3%), 3위 매달 상환 부담(17.7%)