수도권 아파트
매매지수: 94.9 (▲0.07)
전세지수: 89.9 (▲0.04)
지방 아파트
매매지수: 91.6 (▼0.04)
전세지수: 90.9 (▼0.02)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
3월 17일 기준, 자료: 한국부동산원
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[ 오늘 부딩 요약 ]
► 토지거래허가구역을 재지정했습니다.
► 강남 3구 등 아파트 2200곳이 대상입니다.
► 전세 공급에도 영향을 줄 수 있습니다.
291곳 풀고, 2200곳 묶기
서울시가 토지거래허가구역을 다시 지정했습니다. 해당 지역에선 갭투자가 막히며 전세로 나오는 물량이 줄어들 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘토지거래허가구역 재지정: 291곳 풀고, 2200곳 묶기’에 대해 다룹니다.
291곳 풀고, 2200곳 묶기
서울시가 강남 3구, 용산구 모든 아파트 단지를 토지거래허가구역(이하 허가구역)¹⁾으로 지정했습니다(출처: 서울시). 3월 24일부터 새로 계약하는 매매 건에 적용합니다. 지난 2월 12일 “집값이 안정됐다”며 잠실·삼성·대치·청담동 291개 아파트 단지를 허가구역에서 풀었지만, 한 달 만에 집값이 뛰자 더 많은 2200개 단지(40만 가구)를 묶는 겁니다. 이제 이 지역에선 실거주 목적 외엔 아파트를 살 수 없습니다. 즉 갭투자는 막힙니다.
▸ 허가구역 해제 → 재지정 흐름
•2월 12일: 강남권 291개 단지 허가구역 해제
•2월 말: 강남권 신고가 속출 → 해제 후폭풍
•2월 28일: 서울시 “해제 영향 없다” 주장
•3월 16일: 서울시 “재지정 검토 중” 발표
•3월 19일: 강남 3구, 용산구 전체 단지 재지정 확정
[ ☑️ Check! ] 3월 둘째 주 송파구 아파트값은 전주보다 0.72% 상승했습니다(연간으로 환산하면 약 30%). 7년 만에 가장 큰 폭입니다(출처: 한국부동산원).
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.
전세 경쟁 더 치열해질 수도!
나랑 무슨 상관이냐고요? 허가구역 재지정으로 임대인과 임차인 입장이 이렇게 갈릴 수 있습니다.
•임대인(소유주·투자자)
→ 전세 놓을 집이 줄어, 기존 전셋값을 올릴 수 있음.
→ 집을 사려는 이가 줄며, 집값이 떨어질 수 있음.
•임차인
→ 투기수요가 줄어, 집값이 크게 오를 일이 없음.
→ 하지만 전세 매물은 줄어 주거비가 오를 수 있음.
•인근 지역 영향(풍선효과)
→ 송파·강동·동작·과천·분당 등으로 수요가 몰릴 가능성이 있음.
→ 해당 지역 집값과 전셋값이 함께 오를 수 있음.
집값·전셋값, 앞으로 어떻게 될까?
허가구역 재지정과 관련해 궁금한 내용을 살핍니다.
Q 허가구역을 풀면 왜 집값과 전셋값이 오를까?
A 투자자들이 단기 차익을 노리고 몰리기 때문입니다. 사고파는 사람이 많아지면 가격이 오르죠. 실제로 지난달 강남권 허가구역을 풀자 거래량이 72% 늘었고, 평균 가격도 1억 원 넘게 뛰었습니다. 집값이 오르면 전셋값도 따라갈 가능성이 큽니다.
Q 허가구역 재지정, 집값을 잡을 수 있을까?
A 단기적 효과는 있습니다. 2020년 6월 강남·송파구 일부를 허가구역으로 묶자, 3개월간 집값 상승률이 0.1%로 둔화했습니다. 거래가 줄어 가격도 쉽게 못 오르는 겁니다.
Q 서울 아파트 매매거래가 2월 5000여 건으로 평년(6000건)보다 적은데, 왜 허가구역을 확대했을까?
A 거래 자체는 많지 않았지만, 강남권 쏠림이 심했기 때문입니다. 비강남·지방에서 강남으로 매수세가 몰리며 가격 격차가 커졌죠. 갭투자가 늘면 전세시장도 불안해질 수 있어 서울시가 개입한 겁니다.
Q 허가구역 재지정, 빌라나 오피스텔도 포함될까?
A 아니요. 아파트만 포함됩니다. 단독주택, 빌라, 오피스텔, 상가엔 적용하지 않습니다.
Q 곧 강남 3구와 용산구에선 전셋집을 찾기 어려워질까?
A 전세 매물이 줄 가능성이 큽니다. 갭투자가 막히고 실거주들만 집을 사면, 전세로 나오는 물량이 확 줄어들기 때문입니다. 원하는 전셋집을 찾으려면 평소보다 빠르게 움직여야 합니다.
Q 재산권 침해 논란, 이번에도 불거질까?
A 허가구역을 지정할 때마다 재산권 침해 논란이 따라왔습니다. 원하는 시기에 집을 사고팔기 어렵고, 합법적 거래도 줄어들 수 있기 때문입니다. 이번엔 한 달 만에 정책이 뒤집힌 터라 시장 반발이 더 거셀 가능성이 큽니다.
5월부터 전세 보증 100% → 90%
5월부터 전세대출 보증¹⁾을 100% → 90%로 줄입니다(출처: 국토교통부). 지금은 HUG 같은 보증 기관이 위험부담을 모두 떠안지만, 앞으론 90%만 책임집니다. 가계부채를 줄이기 위한 조치입니다. 은행이 10%를 부담하며 대출한도가 줄고, 소득이 적으면 대출받기 더 어려워질 수 있습니다.
¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험부담을 덜어주는 장치입니다. 즉 보증 기관이 ‘보증서’를 발급해주면 은행은 그걸 믿고 임차인에게 전세대출을 내줍니다.
신희타, 청약 기준 완화?
정부가 신혼희망타운¹⁾ 청약 기준 완화를 논의 중입니다(출처: 국토교통부). 미분양이 이어져섭니다. 지난해에 울산에선 777가구 모집에 신청이 13건뿐이었습니다. 이미 계약금 1000만 원 정액제 등 대책을 내놨지만 효과는 미미합니다. 이번엔 혼인 기간 연장이나, 자녀 나이 기준을 조정하는 방안을 검토하고 있습니다.
¹⁾ 신혼희망타운: 유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 청약 당첨자는 분양가의 70%까지 연 1.3% 고정금리로 대출받을 수 있는 상품을 이용할 수 있습니다.
아파트 90%, 빌라 2%
토지거래허가구역 해제 이후 2월 서울 아파트 매매거래는 5171건으로 작년 같은 기간(2714건)보다 90% 늘었습니다(출처: 다방). 반면 빌라는 1858건으로 2% 증가에 그쳤습니다. “전세 사기 여파와 비아파트 시장 침체가 원인”이란 분석입니다. 아파트와 비아파트 간 양극화는 더 심해지고 있습니다.
작년 착공, 역대 최저 수준
작년 민간분양¹⁾ 착공 물량이 23만5171가구로 역대 두 번째로 적었습니다(출처: 리얼투데이). 주택공급은 인허가 → 착공 → 분양 → 입주 순으로 이뤄지는데, 착공 물량이 줄면 3~4년 뒤 입주 물량도 감소합니다. 주택공급 시장은 민간분양 비중이 높기에 착공 감소가 집값 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 나옵니다.
¹⁾ 민간분양: 공공기관(LH 등)이 아닌 일반 건설회사 등이 직접 집을 지어 분양하는 걸 말합니다.
조건부 전세대출, 곧 중단?
집을 새로 사려는 사람이, 앞으로 들어올 전세 임차인이 낼 보증금을 미리 담보로 잡아 은행에서 돈을 빌리는 조건부 전세대출. 3월 21일부터 NH농협은행이 서울에서 이 대출을 중단합니다. 5대 시중은행 중 하나은행만 남았지만, 이마저도 곧 막힐 가능성이 큽니다. 정부가 갭투자를 막고 가계부채를 줄이려는 조치입니다.