수도권 아파트
매매지수: 94.7 (▲0.01)
전세지수: 89.8 (▲0.01)
지방 아파트
매매지수: 91.8 (▼0.05)
전세지수: 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
2월 24일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 서울 아파트 평균값이 역대 최고가입니다.
► 토지거래허가구역 해제 후 호가도 오름세입니다.
► 서울시는 집값 급등 시 바로 개입하기로 했습니다.
급등은 아니지만, 급등하면 규제!
서울 아파트 평균값이 역대 최고치를 찍었지만, 서울시는 과열이 아니라고 했습니다. 오늘 부딩은 ‘서울 아파트 호가 상승: 급등은 아니지만, 급등하면 규제!’에 대해 다룹니다.
서울 평균값 13억8289만 원
올 1월 서울 아파트 평균값이 13억8289만 원으로 역대 최고치를 경신했습니다(출처: 부동산R114). 2022년 5월 최고가(13억7532만 원)도 깼습니다. 특히 강남 3구는 최근 토지거래허가구역¹⁾ 해제 이후 ‘호가 상승 → 신고가 발생 → 추가 호가 상승’ 흐름을 이어왔고, 이런 흐름이 강북과 수도권 일부로 번지고 있습니다.
▸ 2월 실거래가 급등 사례
•잠실동 리센츠 84㎡ 27억 원 → 31억 원(+4억 원)
•대치동 래미안대치팰리스 84㎡ 35억5000만 원 → 40억 원(+4억5000만 원)
[ ☑️ Check! ] 서울시는 2월 13일 잠실·삼성·대치·청담동 291개 단지를 토지거래허가구역에서 해제했습니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’거래허가구역인데 집도 허가 대상인 이유는 건물이 대지 지분을 갖고 있어섭니다.
토지거래허가구역 해제 + 금리인하 + 공급부족
현재 서울 아파트값 상승 요인으로는 아래 세 가지가 주로 거론됩니다.
• 토지거래허가구역 해제
→ 전세 끼고 집을 사는 갭투자¹⁾가 가능해지면서 거래량이 늘어남
→ 한국부동산원의 ‘주간 아파트값 변동률’도 올라 집값 상승 분위기 조성
• 금리인하 기대감
→ 한국은행이 기준금리를 2.75%로 내리면서 대출 부담이 줄어 매수심리가 살아남
• 공급부족 우려
→ 2026년 서울 입주 예정 물량은 7768가구로, 올해(3만1300가구)보다 75% 줄어들 전망
→ 공급 감소가 집값 상승 요인으로 작용할 가능성이 큼
¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식입니다. 적은 돈으로 집을 산 뒤, 집값이 오르면 차익을 얻고 되팔아 수익을 냅니다. 하지만 집값이 떨어지거나 임차인을 못 구하면 전세금을 돌려줘야 해 큰 손실이 날 수 있습니다.
급등은 아니지만, 급등하면 규제!
서울시는 “토지거래허가구역 해제가 집값 급등 원인”이라는 해석이 과장됐다고 반박했습니다.
① 실제론 해제 전후 아파트 평균 거래가격이 5% 떨어졌고(“전체 시장은 하락”)
② 주간 아파트값 변동률은 실거래가가 아니라 여러 요소를 반영한 표본 가격이며(“실거래가와 차이 있음”)
③ 거래량은 소폭 증가했지만, 실질적 매수세 증가로 이어지지 않았다(“국지적 현상”)는 겁니다.
참고로 전문가들은 오는 7월 스트레스 DSR¹⁾ 3단계 시행 전 서울 집값이 요동칠 수 있다고 우려합니다. 이에 서울시는 “투기세력을 막고 시장을 관리하겠다”는 입장을 밝혔습니다.
¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리 인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해, 현재 대출 금리에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 정하는 제도입니다. 2024년 9월 수도권 기준 1.2%p의 가산금리를 적용하는 스트레스 DSR 2단계를 시행했습니다. 2025년 7월 3단계를 시행하면, 은행권과 제2금융권 모든 대출에 수도권 기준 가산금리 1.5%p를 적용합니다. 이로 인해 대출 가능 금액은 더욱 줄어들 전망입니다.
우대금리, 세 자녀 → 두 자녀
4월부터 보금자리론¹⁾ 다자녀 우대금리 기준을 기존 ‘세 자녀’에서 ‘두 자녀’로 바꿉니다(출처: HF). 두 자녀 가구도 0.5%p 우대금리를 적용합니다. 합산 소득 1억 원 미만 부부는 연 3.65%(만기 10년) 대신 3.15% 금리로 대출받을 수 있습니다. 3억 원을 빌리면 이자가 연 150만 원 줄어듭니다.
¹⁾ 보금자리론: HF가 운영하는 대표적 저금리 주택담보대출 상품입니다. 부부 합산 소득 7000만 원 이하(신혼부부·다자녀·생애최초 8500만 원 이하) 무주택자가 이용할 수 있습니다. 단, 다자녀 우대금리는 합산 소득 1억 원 이하까지 적용됩니다. ‘아낌e-보금자리론’ 기준 최대 3억6000만 원(일부 대상 4억2000만 원), 대출 가능 집값 6억 원 이하입니다.
1억 원 미만도 심사 강화
앞으로 총액 1억 원 미만 가계대출도 소득 심사를 강화합니다(출처: 금융당국). 느슨하던 중도금·이주비대출도 소득 자료 제출이 필수 요건으로 바뀔 가능성이 큽니다. 은행이 직접 소득 자료를 받아 심사를 더 깐깐하게 하도록 유도하겠다는 겁니다. 부동산값 상승에 따른 대응책입니다.
매달 1조 원씩 신청
작년 12월 신생아특례대출¹⁾ 소득 한도를 1억3000만 원에서 2억 원으로 높인 후, 신청액이 매달 1조 원 수준을 유지하고 있습니다(출처: 이연희 의원실). 출시 후 1년간 총신청액은 13조2458억 원, 그중 주택 구입 자금이 76%(10조1818억 원)입니다. 정부는 가계대출 급증을 우려해 2025년 출산 가구 소득 한도 확대(2억 원 → 2억5000만 원)를 미루고 있습니다.
¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 1일 이후 출생한 신생아가 있는 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하(단, 맞벌이 가구는 부부 중 1인 소득이 1억3000만 원 이하) 무주택가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리(소득·만기에 따라 차등 적용)로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).
원룸 평균 월세 75만 원
올 1월 서울 빌라 원룸 월세는 보증금 1000만 원에 75만 원이었습니다(출처: 다방). 전월보다 2만 원(2.4%) 올랐습니다. 전세보증금도 2억580만 원으로, 3%(603만 원) 상승했습니다. 서울 평균(100%) 기준 월세가 비싼 곳은 영등포(137%), 강남(130%), 서초(123%) 등 순이었습니다. 전세 사기 여파로 원룸 월세가 뛰고 있습니다.
둘 중 하나는 20·30대
작년에 새로 만든 주식투자 계좌 둘 중 하나(48.7%)는 20·30대가 개설했습니다(출처: 한국경제신문). 이들은 단기투자보다 우량주·배당주 ETF를 오래 들고 가는 전략을 택했습니다. 높은 부동산값에 경제 불안까지 겹쳐, 주식투자가 자산을 불릴 수 있는 거의 유일한 길이라는 분석이 나옵니다.