수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▼0.02)
전세지수: 89.8 (■)
지방 아파트
매매지수: 91.9 (▼0.06)
전세지수: 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
2월 3일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 하반기부터 전세대출이 줄어듭니다.
► 소득과 기존 대출이 한도를 가릅니다.
► 월세로 옮겨가는 흐름이 빨라질 전망입니다.
소득이 낮으면, 전세대출도 적게
올 하반기부터 소득이 낮으면 전세대출을 받기 어려울 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 조이기: 소득이 낮으면, 전세대출도 적게’에 대해 다룹니다.
결국, 한도 축소
정부가 올 하반기부터 소득과 기존 대출을 따져 전세대출 한도를 차등 적용합니다. ① 전세대출 잔액이 200조 원을 넘어서며(5년 새 50% 증가) 시장에 돈이 너무 많이 풀렸고 ② 그 여파로 갭투자가 늘며 전셋값과 집값을 함께 끌어올렸다는 분석이 나오자(전세대출 보증 3.8% 증가 시, 전셋값 연 8.21% 상승) ③ 이에 따라 하반기부터 전세대출 한도를 조정하기로 한 겁니다. 앞서 정부는 1분기 내에 전세대출 보증¹⁾ 비율도 100%에서 90%로 낮추기로 했습니다.
[ ☑️ Check! ] 국토연구원은 “전세대출이 전세 수요를 늘려 전셋값을 높이고, 갭투자를 더 쉽게 만들어 매매 수요까지 증가시킬 수 있다”고 분석했습니다.
¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험부담을 덜어주는 장치입니다. 즉 보증 기관이 ‘보증서’를 발급해주면 은행은 그걸 믿고 임차인에게 전세대출을 내줍니다.
소득이 낮으면, 전세대출도 적게
전세대출을 조이면 시장은 다음과 같이 바뀔 가능성이 있습니다.
단기 영향(1분기)
보증 비율 100% → 90% 축소
→ 기존엔 보증 기관이 대출 위험 100% 부담 → 이제 은행도 일부 부담 → 대출금리 상승 & 대출한도 축소 가능
중장기 영향(하반기)
소득 따라 대출 한도 조정
→ 이제껏 HUG는 수도권 4억 원, 지방 3억2000만 원까지 소득을 고려하지 않고 전세대출 보증을 내줌
→ 하반기부턴 소득, 기존 대출 따라 한도 차등 적용 → 소득 낮거나 대출 많으면 한도 축소 가능성
전세대출이 어려워지면?
• 전세시장이 위축되며 월세 선호 증가
→ 전세 사기 여파 + 대출 제한 → 빌라 전세 수요 ↓, 갭투자 ↓ → 월세 이동 가속
• 대출 축소로 임차인 부담 증가
→ 대출 감소로 전세금 마련 어려움 → 청년·신혼부부 부담 ↑
대출 규제 시작! 내 선택은?
전세대출 규제를 강화하면 내 선택도 달라져야 합니다. 대출한도는 언제 줄어들까? 소득이 낮으면 어떻게 해야 할까? 상황별 대응법을 살핍니다.
Q 월세 vs 전세, 뭐가 더 유리할까?
A 전세금 마련이 어렵다면 월세가 더 나을 수도 있습니다. 실제로 서울 빌라 월세의 비중(2024년 기준 53.6%, 출처: 국토교통부)이 처음으로 전세를 넘어섰습니다. 대출이자 부담과 전세 사기 여파로 월세로 이동하는 흐름이 뚜렷합니다. 단, 월세는 매달 고정비 부담이 크니, 전세대출 이자와 연간 비용을 비교해 신중히 선택하세요.
Q 소득이 낮아 대출이 어려워지면?
A 청년·신혼부부라면 정부나 지자체에서 운영하는 저금리 전세자금대출이나 주거 지원금을 확인해보세요. 예를 들어 19~34세 독립 거주 무주택 청년은 일정 요건을 충족하면 ‘청년월세 한시 특별지원’을 통해 2년간 월세 최대 480만 원을 받을 수 있습니다.
Q 기존 대출이 많아 보증 한도가 줄어들까 봐 걱정된다면?
A 신용대출 등 부채가 많다면 전세대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 가능하다면 금리가 높은 대출부터 일부 상환하면 DSR 기준이 유리해질 수도 있습니다.
Q 전세대출 한도 축소, 언제부터 적용할까?
A 정부는 “급격한 대출 축소로 임차인이 곤란해지지 않도록 하겠다”고 했습니다. 하지만 세부 기준과 유예기간은 변동 가능성이 큽니다. 전세 만기가 다가온다면 미리 은행에 문의해 대출 연장, 재심사 일정을 확인하세요.
전세임대주택 입주자 모집
LH가 청년과 자립준비청년을 대상으로 전세임대주택¹⁾ 입주자를 모집합니다(출처: LH). 12월까지 상시 모집하며 수도권 1억2000만 원, 광역시 9500만 원, 기타 지역 8500만 원까지 전세보증금을 지원합니다. 19~39세 미혼 무주택자로 소득·자산 기준을 충족하면 신청 가능하니, LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 확인하세요.
¹⁾ 전세임대주택: 입주 대상자가 지원한도액 범위 내에서 살고 싶은 주택을 택하면 LH 등이 임대인과 전세 계약을 맺고, 입주 대상자에게 저렴하게 재임대하는 주택을 말합니다.
3기 신도시 본청약 시작
올해 첫 3기 신도시 본청약을 고양 창릉에서 시작합니다. 전용면적 59~84㎡(약 25~32평) 중소형 위주로, 3개 블록 1792가구 규모(공공분양 1035가구, 민간분양 757가구)입니다(출처: LH). 사전 청약 당첨자는 2월 17일부터 이틀간 접수하며, 일반 청약은 2월 19일부터 사흘간 진행합니다. LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.
세종 아파트값, 하락률 1위
세종시 아파트값이 급락하고 있습니다. 2020년 천도론 영향으로 42.37% 급등한 집값이 정치적 불안 속에 하락하고 있습니다. 지난해엔 아파트값이 6.47% 떨어져 전국 17개 시·도 중 하락률 1위를 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 단, 국회 완전 이전 가능성 등 호재를 두고 추가 상승 가능성도 거론됩니다.
1월 상가 낙찰률 15.5%
상가 경매시장이 얼어붙고 있습니다. 경기침체로 공실이 늘며 낙찰도 어렵습니다. 지난 1월 서울 상가 경매 낙찰률¹⁾은 15.5%(258건 중 40건)로, 아파트(47.2%)보다 크게 낮았습니다(출처: 지지옥션). 최근 서울 종로의 한 귀금속 상가는 감정가 3억2000만 원에서 11차례 유찰된 끝에 3000만 원(9.4%)에 낙찰됐습니다.
¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율입니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았다는 얘기.
서울 아파트값, 보합 → 상승
오세훈 서울시장의 토지거래허가구역¹⁾ 해제 발언 후 서울 아파트값이 들썩입니다. 탄핵 정국 여파로 주춤하던 가격이 다시 오를 조짐을 보이는 겁니다. 실제로 서울 아파트값은 최근 4주간 보합세를 유지하다 2월 첫째 주 조사에서 0.02% 상승하며 방향을 틀었습니다(출처: 한국부동산원).
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있습니다. 투자자가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받습니다.